三公大吃小最稳押注法 (www.ad6868.vip):我见我思－房屋实坪制需担心「路径依赖」

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政府与社会近来热烈的讨论实坪制的措施，因为房价太高，消费者买到的房子，有很大一部分是社区公共设施，若不计价或不登记，房价就会比较低了？如果天真的这样想，那就太小看建商的数学了。1公斤的铁块跟1公斤的棉花，哪一个比较重？答错的人多半是单位混淆，同样是1公斤，却因为物体型态、密度的不同，让人产生铁比较重的错觉，实坪制与虚坪制如果放在同样标准中，换汤不换药价格是一样。

台湾40、50年代的建物多是透天厝、且不值钱，在登记上连权状都没有，只是一张建物附表黏贴在土地权状上，后来建物也发给权状，但只有登记主建物登记，阳台与楼梯间并没有纳入登记。经济发展让房价上涨后，建商不好意思涨价，于是换个方式「巧立名目」，把阳台与楼梯间拿来登记，以单价来计算，虽然总价上涨，单价却不变，在房价在大涨的时候，房屋今天买、明天卖，有赚钱就好，谁管登记什么呢？

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于是渐渐建商将建筑师能够画上去的平面图名称，通通拿来登记坪数，然后卖给民众，房屋买卖坪数包含虚坪交易，就慢慢变成今日的习惯。而因为坪数是房屋的重要出售条件之一，早期未登记阳台与楼梯间的建筑物，政府也开放民众可以来申请补登记，但2003年发生新北市芦洲大囍市社区火灾，检讨之后主要原因就是「逃生梯不够」、「巷道狭窄」，于是政府强制规定自2005年8楼以上建筑物要有双安全梯，所以现在处处看到房屋公设比都是33％以上，但实质上台湾各时期的建筑物，公设比率是不一致的。

笔者关心的是以实坪登记房屋坪数后，会不会造成市场交易紊乱？依照「路径依赖」的理论，在特定条件下，人们的决策选择，往往受制于其过去的决策，即便过去的情境可能已经过时，但仍受限于过去的框架。实坪制概念笔者认为理念很好，方便计算与比价，欧美与邻国日本都是用实坪来计价，但我国已经历经多次修改建物测绘登记规定，时至今日，民众多已经习惯，再来一次变革，当你说的1坪跟我说的1坪，结果是同单位而不同内涵，讲的是两套标准，如同公尺、台尺、英呎、码通通混在一起交易，消费者是否能清楚辨明其中的差异？

而目前只要有登记的建物，任何人都能够从地政机关申请「建物平面图」，上面都已清楚地记载建物专有部分与尺寸，而政府若在实价登录栏位上增加「总价/专有部分」的主建物单价栏位，实不用考虑修改法令，再度造成交易市场的紊乱。

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